象屿旺邦世界江湾网签分析:昔日地王卖不动了!_旺邦

象屿旺邦世界江湾网签分析:昔日地王卖不动了!

来源:旺邦

  目前马尾老城在售项目,分别是象屿旺邦世界江湾和望海潮,均是房企联合开发之作,其中望海潮入市较早,赶上一波好时机;但世界江湾是2021年11月入市,深受楼市周期影响,表现就差了:   0

象屿旺邦世界江湾网签分析:昔日地王卖不动了!
象屿旺邦世界江湾网签分析:昔日地王卖不动了!

  目前马尾老城在售项目,分别是象屿旺邦世界江湾和望海潮,均是房企联合开发之作,其中望海潮入市较早,赶上一波好时机;但世界江湾是2021年11月入市,深受楼市周期影响,表现就差了:

  01 马尾老城地王

  2021年5月,马尾迎来“两集中”后的首场土拍。象屿最终通过摇号,以最高限价4.706亿,溢价率30%取得马宗地2021-04号。楼面价约9773.77元/㎡,刷新马尾老城区的地价新纪录,该地块即世界江湾。

  

  世界江湾位于福州市马尾区济安路南侧,海立方东侧,备案名为“金象公馆”,区位上属于马尾老城,且周边规划有地铁2号线延长线的罗星塔站。从规划看,该项目总占地面积20062.21平米(合30.09亩),共规划九栋建筑,包括高层和洋房产品,容积率为2.4。项目于2021年11月首次取得预售许可证,截至2022年6月23日,共4栋292套取证,还余5栋楼还没备案。

  02 网签分析

  目前备案290套,仅售出18套,还在售272套:

  

  我们重点看看11月取证的10#楼

  

  48套才售出9套,但是分布在高层房源,不少还是端头户型,而4楼层以下房源无人问津。

  

  9#楼42套,仅卖出3套,也是以端户为主。

  

  8#楼110套,仅卖出3套,分布上也是以高层端户为主,矮楼层也是无人问津。

  

  2#楼100套,仅卖出3套,也是高层端户售出。

  我们又仔细查看已售户型,除了8#楼端户是111㎡,其他端户是81㎡-88㎡区间小户型,配合15500-17000元价格区间,总的定位属于刚需。需要注意,虽然备案价给到近2万,但是实际销售价格要低于此。

  结合该项目近万元的楼面地价,对照15500-17000元的售价,对于开发商来说,保本有余但利润多少就另当别论。但是就是这样实际售价,该项目依然只卖了18套,距离入市则过了半年多。

  象屿在火车南站还拿一块地,是与国贸合作,叫象屿国贸星璟原,是一个经常找人入伙的开发商,例如阳光城象屿登云湖。

  03 马尾人不炒房

  地王只卖了18套,我们认为有如下原因:

  虽然该地块位于马尾老城,在开发商眼里的硬件指标很优秀,但是当下处于楼市下行期,时势比人强,它的销售惨淡是外围板块的缩影。

  对于马尾人来说,片区所处位置是核心区,但是在外地刚需来说,则是外围板块,充其量只是片区核心而已。虽然有所谓地铁加持,但是至少要2025年后,对于刚需来说,远水解不了近急。

  因此该项目客群剩余马尾本地刚需,这批刚需特点是对价格敏感,因为周边二手房挂牌价格也就是1.3左右,那么新房也就是最多1.5,那么即使你开发商搞一个地王,想搞搞气氛,他们也不为所动。反正贵,他们不买就是。对于他们来说,首先是有需求,其次价格要合理,最后房子要舒服。

  加上马尾刚需客群有限,全马尾每个月成交也就是100-120套,分摊到每个楼盘自然也少。

  于是综合起来,我们就看到地王卖出18套的杰作。其实这几年马尾老城也没什么热销项目,因为片区偏自住之风,炒房并不像福州其他区域那么盛。

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